Værd at vide

Guide til omlægning af lån

Hvad er en omlægning af lån, hvornår kan det betale sig, og hvad koster en låneomlægning egentlig? Få svarene her.

Værd at vide om omlægning af lån 


Som boligejer har du mulighed for at lægge dine lån om, og der kan være flere fordele ved en låneomlægning. Men hvad er en omlægning egentlig, og hvornår kan det betale sig at lægge dit realkreditlån om? Det får du svaret på i denne guide. 

Nedenfor kan du se de forskellige overskrifter, vi kommer omkring. Du er også altid velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål til låneomlægning eller realkredit generelt.

Hvad er omlægning af lån?
Hvornår kan det betale sig at lægge lånet om?
Omkostninger ved låneomlægning
Lån direkte i din friværdi
Husk at rette fradrag og budgetkonto
Saml flere lån i ét med en omlægning

Hvad er omlægning af lån?
Omlægning af et realkreditlån betyder, at du skifter det eksisterende lån ud med et nyt lån. En omlægning kaldes også for en konvertering. Omlægning af lån består typisk af tre typer; nedkonvertering, opkonvertering og skrå konvertering.

En nedkonvertering er det mest populære. Her omlægger du et fastforrentet lån til et fastforrentet lån med en lavere rente. Det kaldes en opkonvertering (eller omvendt konvertering), når du omlægger et fastforrentet lån til fastforrentet lån med en højere rente. Hvis du konverterer et fastforrentet lån til et FlexLån® / eller variabel forrentet lån (eller omvendt), kaldes det for skrå konvertering.

Hvis din økonomiske situation har ændret sig, og du gerne vil betale mere af på dit lån, kan du fx skifte fra et lån med afdragsfrihed til et lån med afdrag. Hvis du opretter et nyt lån med en kortere løbetid, vil afdragene også være højere.   

Som udgangspunkt skal din bolig ikke vurderes, før du kan lægge dit lån om. Hvis du omlægger uden at få flere penge mellem hænderne, skal den typisk ikke vurderes på ny. Det kan være nødvendigt med en ny vurdering, hvis du har et lån med mulighed for afdragsfrihed – og stadig ønsker det – samt hvis lånet skal forhøjes. 

Det skal du overveje inden
Der er flere ting, du skal overveje, inden du lægger et lån om. Det kan betale sig at tænke fremadrettet, så du giver dig selv de bedste muligheder for at føre dine planer og drømme ud i livet. Vi har altid aktuelle låneanbefalinger til dig, hvis du overvejer at omlægge dit lån.

For langt de fleste lån kan du  altid opsige lånet og indfri det til kurs 100, hvis du opsiger det med mindst to måneders varsel til det førstkommende indfrielsestidspunkt.

Hvis du ikke vil vente til fristen, skal du foretage en såkaldt pari-straks-indfrielse. Her skal du betale differencerenter frem til terminsskiftet. 

Ønsker du tryghed med kurssikring? Du kan kurssikre dit nye lån mod et fradrag i kursen. Gør du dette, er du sikker på, at renten ikke ændrer sig, selvom der er noget tid til låneomlægningen. 

Vil du lægge lån sammen? Hvis du har flere små realkreditlån, kan du overveje, om det kan betale sig at lægge dem sammen, så du sparer penge på bidraget. 

Skal du låne i friværdien? Det kan være en fordel at forhøje det nye realkreditlån i forbindelse med omlægningen – hvis din friværdi er tilstrækkelig stor. Pengene kan du fx bruge på rejser, boligforbedringer, en ny bil eller afbetaling af dyrere lån.

Sådan foregår en låneomlægning
Der er nogle faste trin, du skal igennem i forbindelse med omlægning af dit realkreditlån. Der er forskel på omlægning af et fastforrentet lån og et lån med variabel rente, ligesom der er forskellige opsigelsesfrister.

Når du lægger et lån om, optager du et nyt, som du bruger til at indfri det oprindelige med. Så helt kort består en låneomlægning af opsigelse af lånet, indfrielse af det nuværende lån og optagelse af det nye realkreditlån. Se vores låntyper her.

På dit fastforrentede lån er der mellem 4 indfrielsestidspunkter om året. Her kan du opsige lånet til kurs 100. Du kan opsige og omlægge lånet før tid, men så skal du betale terminsydelse frem til den fastsatte termin.

Et FlexLån® kan opsiges til kurs 100 i forbindelse med, at dit lån skal have ny rente, fx skal F1 rentetilpasses hvert år. Du sparer størstedelen af omkostningerne, som er forbundet med opsigelse eller omlægning, hvis du indfrier dit lån i forbindelse med en rentetilpasning.  Ønsker du at opsige lånet før, vil der være omkostninger forbundet med dette.

Du kan opsige et FlexGaranti®-lån på fastsatte tidspunkter. Opsiger du lånet uden for disse, skal du betale renter på lånet frem til næste indfrielsestidspunkt. Du kan typisk indfri lånet til kurs 100 eller 105 i forbindelse med et indfrielsestidspunkt.

I dokumentet Lånetyper og forretningsbetingelser kan du læse mere om bl.a. refinansiering, rentetilpasning, omlægning af lån og opsigelsesfrister. 

Hvornår kan det betale sig at lægge lånet om?
Har du et realkreditlån med fast rente, kan du spare penge ved at omlægge, når renten går op og ned. Markedsrenten skal som tommelfingerregel bevæge sig med 1-1,5 procentpoint, før en omlægning af dit realkreditlån kan betale sig. Der er både fordele og ulemper ved omlægning af lån til en højere eller lavere rente.

Hvis du nedkonverterer, siger tommelfingerreglen, at det kan betale sig at omlægge hvis:
din restgæld er større end 500.000 kroner
du har en restløbetid på mere end 10 år
renten er 1-1,5 procentpoint lavere end på dit nuværende lån 
du har en forventning om at blive boende i minimum 5 år 

Der er altid omkostninger forbundet med at indfri dit realkreditlån og optage et nyt. Det vil altid kræve en konkret vurdering af dine nuværende lån og økonomi, om en omlægning af lån kan betale sig for dig. Det kan dit realkreditinstitut eller banken hjælpe med at regne på

Hvis du omlægger dit lån til en højere rente, skal du betale en højere ydelse. Du skærer dog samtidig en del af restgælden på lånet af. Hvis du lægger lånet om til en lavere rente, skal du betale en mindre ydelse, men restgælden vil typisk blive lidt større. 

Hvis en opkonvertering skal være fordelagtig, skal renten senere falde, så du kan konvertere ned i rente igen. Med andre ord giver en omlægning af dit realkreditlån til en højere rente bedst mening, hvis du har en forventning om, at renten vil falde igen.

Timing er altafgørende ved en låneomlægning. Både udbetaling af det nye lån og indfrielsen af det eksisterende lån skal ske så optimalt som muligt og på samme tid. Det nye lån skal være stort nok til at dække indfrielsen og de omkostninger, som er forbundet med det.

Omkostninger ved låneomlægning
Omlægning af lån er ikke gratis. Der er nogle omkostninger forbundet med en konvertering. Derfor er det vigtigt, at du tager alle udgifter forbundet med omlægningen med i overvejelserne. 

Typiske omkostninger i forbindelse med låneomlægning:
Indfrielsesgebyrer
Kursfradrag og afregningsprovision
Tinglysningsafgift
Differencerente
Fastkursaftale

Ovenstående er ikke en udtømmende liste over omkostninger, når du skal omlægge dit realkreditlån. Vi anbefaler, at du får lavet en konkret beregning på, hvad en eventuel omlægning vil koste. På den måde kan du bedst træffe din beslutning.

Efter du har fået et overblik over alle omkostninger og et eventuelt kurstab i forbindelse med omlægningen, kan du se på, om det betaler sig. 

Kursen bestemmer restgælden
For nogle låntyper fx fastforrentede obligationslån,  er det kursen, som afgør, hvor mange penge du får udbetalt på dit lån. Du bør kurssikre det nye lån, hvis du vil kende det nøjagtige beløb inden omlægningen. Er kursen under 100 på det gamle lån, kan det være en god ide at kurssikre dette.

Kursen afgør, hvor stor din restgæld reelt set er. Dermed er kursen samtidig en faktor i forhold til, om en omlægning af dit realkreditlån kan betale sig.

Kurs over 100 – Indfri til termin (til kurs 100), hvis du har et fastforrentet lån
Kurs under 100 – Indfri lånet til den gældende kurs

Hvis kursen fx er 95, skal du kun betale 95 kroner for hver 100 kroner, du skylder. Er kursen 105, skal du betale 105 kroner for hver 100 kroner, du skylder. Det løber hurtigt op, hvis du har et større lån. 

Lån i din friværdi
En omlægning af realkreditlånet behøver ikke kun være en god investering pga. en lav rente eller en lavere ydelse. Med en omlægning kan du nemlig også låne i friværdien og bruge pengene på fx en til- og ombygning eller fornøjelser.

Har du betalt meget af på dit lån, eller boligpriserne er steget, har du måske en stor friværdi. Den kan du låne i med en omlægning.

Hvis du fx har en restgæld på 200.000 kroner, og huset er 3.000.000 kroner værd, har du en friværdi på 2.800.000 kroner. Det betyder, at du kan låne op til 2.200.000 kroner i boligen, da du kan låne op til 80 % af ejerboligens værdi. Dette er dog kun et vejledende eksempel.

Husk at rette fradrag og budgetkonto
Når du har omlagt dit lån, er der et par praktiske ting, du skal sikre dig, så der er styr på økonomien og skat.

Start med at ændre beløbet, du overfører til din budgetkonto, så udgifterne passer til det nye lån. Det er også vigtigt, at du ændrer din forskudsopgørelse, da dine renteudgifter ændrer sig med det nye lån. Disse burde blive indberettet automatisk, men tjek altid efter.

Du kan trække differencerenter fra i skat, men kursfradraget i forbindelse med en kurssikring kan ikke trækkes fra. Du kan ikke trække tinglysningsafgift, stempelafgift og andre stiftelsesgebyrer fra.

Saml flere lån i ét med en omlægning
Har du flere lån, du gerne vil samle i ét? Så kan låneomlægningen eller rentetilpasningen være den perfekte mulighed.

Det kan fx gøres ved, at du ved omlægningen af realkreditlånet låner flere penge, end du har brug for til boligen, så du kan betale de andre lån ud. Med andre ord låner du i friværdien, når du samler dine lån. Det kan være dyrere forbrugslån eller billån, du betaler ud.