Værd at vide

Hvordan tager jeg lån i min friværdi? 

Lån i friværdi er ofte den billigste måde at låne på. Du kan enten tage et ekstra lån i boligen eller omlægge det, du har.

Værd at vide om friværdi


Et lån i din friværdi er ofte den billigste måde at låne på. Du kan tage et ekstra lån i boligen, men mange låner i friværdien ved at omlægge deres eksisterende realkreditlån.

Hvis du låner penge i friværdien, samtidig med at du lægger lån om, kan det i nogle tilfælde betyde, at du får penge i hånden, men stadig kun betaler den samme rente. Det er realkreditinstituttet, der vurderer værdien af boligen, når du låner i friværdien.

Du kan bruge lånet i friværdien til lige det, du gerne vil. Du kan fx bygge om, betale af på anden gæld eller rejse. Det kan også være, dit barn skal på efterskole. Det kan du også bruge friværdien til.

Hvad er friværdi?
Friværdi er forskellen mellem gælden i boligen og boligens værdi. Du kan sige, at friværdi er penge, du allerede har. De er bare bundet i mursten, ligesom de også kan være bundet i fx aktier. Din friværdi vokser, når boligen stiger i værdi, og når du afdrager på dine realkreditlån. 

Boligen kan bl.a. stige i værdi ved, at du istandsætter og renoverer. Hvis du tager et lån i friværdien for at bygge til eller renovere, øger du typisk værdien af boligen, og dermed øges friværdien som følge heraf. Stigende boligpriser kan også øge friværdien, uden du skal gøre noget.

Det er nemt at beregne din friværdi. Hvis du fx bor i et hus, som er vurderet til 2 mio. kroner, og du kun skylder 1 mio. kroner, vil du have en friværdi på 1 mio. kroner.

Hvad er negativ friværdi?
Boligmarkedet går ikke kun op – det går også nogle gange ned. Hvis du skylder 2 mio. kroner i boligen, men den kun er vurderet til 1.800.000 kroner, vil du have en negativ friværdi på 200.000 kroner. Hvis du har en negativ friværdi og vil sælge din bolig, skal underskuddet dækkes med nye lån eller opsparing, hvis det er muligt.

Hvis din gæld er større end din samlede formue (fx bolig og opsparing), kaldes det for teknisk insolvens.

Hvordan udnytter jeg min friværdi med et realkreditlån?
Et lån i friværdien er ofte den billigste løsning sammenlignet med andre lån, når du skal låne større beløb. Hvis du gerne vil købe en ny bil, kan det være en fordel at låne i friværdien fremfor at optage et billån. Det skyldes, at renten på realkreditlånet typisk er lavere end på et billån.

De mest populære grunde til lån i friværdi:

  • Afvikling af anden gæld
  • Ombygning eller renovering
  • Lån til forbrug – fx bil eller rejser


Den opsparede friværdi kan også bruges til at forsøde otiummet. Når du låner i boligens friværdi, bruger du nogle af de opsparede midler i boligen, uden at du behøver sælge den. Det kaldes for nedsparing.   

Hvor meget kan jeg låne – og kan det betale sig?
Du skal have en vis friværdi, før du kan låne i den. Du kan som udgangspunkt låne op til 80 % af ejerboligens værdi – ligesom når du opretter et almindeligt realkreditlån. Realkreditlån må som udgangspunkt kun udgøre 75 % af boligens værdi for fritidshuse.

Skal du bygge til eller renovere, kan du tit låne med udgangspunkt i, hvad boligen efterfølgende vil være værd.

Det er ikke gratis at låne i friværdien med fx et realkreditlån. Det kan som regel først betale sig, når du skal låne et vist beløb. Det er omkring 100.000 kroner, grænsen går. Skal du låne mindre, kan andre lån typisk bedre betale sig.

En høj friværdi er dog ikke automatisk lig med, at du kan låne i den. Det afhænger af din samlede økonomi. Det har betydning, om du har anden gæld, hvad dine indtægter og udgifter er, samt om du ønsker fast eller variabel rente.